In questo periodo ci sono state, però, importanti novità introdotte dal ‘’Decreto Rilancio ’’ e anche con il ‘’ Decreto semplificazione’’. Queste modifiche si inseriscono negli interventi edili di ristrutturazione e demolizione come attività che vanno messe al primo posto.
Spiegato nel dettagli il Decreto Semplificazioni chiarisce che la “Demolizione e ricostruzione” è a tutti gli effetti un intervento di “Ristrutturazione edilizia” anche quando l’edificio viene ricostruito da zero: con una forma diversa e con dei diversi prospetti.
La domanda più gettonata riguardate questo nuovo decreto è: a chi spetta il super bonus 110%?
A chi spetta il bonus 110?
L’Agenzia delle entrare dice che, in base alle novità del decreto convertito in legge n.120 nel 2020, rientrano tra gli interventi di edilizia:
- 1.gli interventi di demolizione e ricostruzione degli edifici esistenti con sagoma differenti, differenti prospetti o sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche.
- 2. Quelle innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica vigente
- 3. Anche per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico, con passaggio di 2 classi
- 4.Anche nei casi espressamente previsti dalla legge vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, aumentati di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana
Per quanto riguarda questo ultimo, ma non meno importante, punto facciamo una precisazione, ovvero il fatto che l’intervento può prevedere anche, nei soli casi previsti dalla legge vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, aumenti di volume anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana. L’obiettivo della nuova norma è quello di evitare che la previsione nei piani di rigenerazione urbana di incentivi di volume nel caso di applicazione di demolizione e ricostruzione porti poi a qualificare l’intervento come una nuova costruzione che è soggetta ad un differente regime giuridico.
Attenzione! La detrazione del 110% si applica anche alle spese necessarie all’esecuzione dell’intervento, come: l’acquisto di materiali, così come la progettazione e le spese professionali, le perizie, l’installazione di ponteggi, anche lo smaltimento dei materiali rimossi, e poi l’Iva, l’imposta di bollo, i diritti sui titoli abilitativi edilizi.
Le condizioni necessarie per essere in regola per il bonus
Per far fronte in maniera perfetta al nuovo decreto e a questa tipologia di agevolazione devono risultare queste caratteristiche: la prima è che dal provvedimento amministrativo che autorizza i lavori deve risultare che l’opera consiste in un intervento di conservazione del patrimonio edilizio esistente e non in una nuova costruzione, da zero; poi deve risultare il cambio di destinazione d’uso degli immobili. In più l’agenzia delle entrate dice che l’agevolazione spetta anche per gli interventi sui ruderi dal momento che possono essere considerati come edifici esistenti.
Quali sono le condizioni che annullano il super bonus 110%?
La cosa più importante è sicuramente il titolo abilitativo, che se non sussiste non c’è la possibilità di usufrutto del super bonus. Ma approfondiamo meglio il concetto: quindi, per usufruire dei vantaggi del decreto resta necessario il permesso di costruire o un altro titolo abilitativo a supporto. E perchè, è importante il titolo abilitativo?
Se il titolo non viene richiesto al Comune o ad un altro ente territoriale competente e non risulta dimostrato che l’intervento di demolizione e ricostruzione è in linea con i lavori di ristrutturazione edilizia che rientrano nel bonus, la persona o l’attività interessata non potrà usufruirne.
Quindi: solo se l’intervento di demolizione e ricostruzione è tra quelli di ristrutturazione edilizia, come è previsto dal titolo amministrativo e i lavori rientrano nel Superbonus o in quelli di recupero del patrimonio edilizio chi ne fa richiesta può usufruire delle agevolazioni.
Il super bonus e le spese agevolabili
Un altro aspetto chiarito e sottolineato del documento di prassi dell’Agenzia delle Entrate riguarda i limiti applicabili alle spese agevolabili. Per quanto concerne le spese ammesse, si deve considerare il numero delle unità immobiliari esistenti prima dell’inizio dei lavori oggetto di bonus. Nel caso specifico: per gli interventi antisismici è pari a 288.000 euro (96.000 euro per 3 unità); per l’installazione degli impianti fotovoltaici è pari a 144.000 euro (48.000 euro per 3 unità). Resta inoltre il limite di spesa di 2.400 euro per ogni kW di potenza dell’impianto fotovoltaico; per l’istallazione dei sistemi di accumulo pari 144.000 euro, (48.000 euro per 3 unità).
Un altro chiarimento sugli interventi relativi agli impianti solari fotovoltaici e di accumulo è che la persona interessata potrà fruire del Superbonus solo per l’istallazione di impianti fotovoltaici e di sistemi di accumulo di energia, per cui il limite di spesa massimo ammissibile deve essere riferito agli interventi di installazione degli impianti fotovoltaici.
In caso di “Demolizione e ricostruzione”, l’ampliamento di volume rientra nel Superbonus 110%?
Questa è un’altra domanda che i cittadini si sono posti in merito al nuovo decreto.
Spieghiamo meglio in questo caso come funziona il super bonus.
Come abbiamo già spiegato in precedenza il “Decreto Semplificazioni”, lavora sull’articolo 3, del comma 1, alla lettera d), ha detto che la “Demolizione e ricostruzione” è a tutti gli effetti un intervento di “ristrutturazione edilizia” anche quando parliamo del fatto che l’edificio viene ricostruito con una sagoma, dei prospetti, un sedime e delle caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, differenti, con le innovazioni fatte per adeguarsi alla normativa, o per usare la normativa sull’accessibilità, o anche per l’installazione di impianti tech e infine all’efficientamento energetico.
Leggendo i 2 decreti viene da pensare che anche le spese collegate all’ampliamento di volume sono dentro l’agevolazione Superbonus 110%. L’agenzia delle entrate a questo risponde che dove la modifica di demolizione e ricostruzione in oggetto rientra tra quelli di ristrutturazione edilizia, ed è risultato dal titolo amministrativo, e poi vengano effettuati interventi che sono nel Superbonus o di recupero del patrimonio edilizio, chi chiede il bonus potrà usufruire delle agevolazioni, nel rispetto di ogni altra condizione richiesta dalla normativa e solo quando sarà concluso ogni adempimento richiesto.
In conclusione quindi a “Demolizione e ricostruzione” con ampliamento di volume è annesso nel Superbonus anche le spese per l’ampliamento delle case, solo se il titolo abitativo cita l’intervento come “ristrutturazione edilizia”.
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