Demolizione e ricostruzione: cosa dice la legge
Cosa dice la legge sulla demolizione e ricostruzione di un edificio? Dal 2020 le regole sono cambiate in modo importante: oggi questo intervento rientra nella ristrutturazione edilizia e permette molte più modifiche rispetto al passato. In questo articolo vediamo la normativa, cosa si può cambiare, le distanze da rispettare e le opportunità per costruire un edificio più sicuro ed efficiente.
Demolizione e ricostruzione: la norma di riferimento
La materia è regolata dal Testo unico dell’edilizia, il DPR 380/2001. Il Decreto Semplificazioni (DL 76/2020, convertito dalla Legge 120/2020) ha modificato la definizione di ristrutturazione edilizia all’articolo 3.
Oggi la ristrutturazione comprende anche la demolizione e ricostruzione di edifici esistenti. Il nuovo edificio può avere caratteristiche diverse da quello originale, entro i limiti fissati dalla legge e dagli strumenti urbanistici.
Cosa si può modificare con la demolizione e ricostruzione
Rispetto al passato, la norma consente di cambiare diversi aspetti dell’edificio:
- sagoma e prospetti, cioè la forma e le facciate;
- area di sedime, cioè la posizione dell’edificio sul lotto;
- caratteristiche planivolumetriche e tipologiche;
- la volumetria, ma solo se aumenti sono previsti da leggi o piani urbanistici.
Le modifiche servono anche ad adeguare l’edificio alle norme antisismiche, all’accessibilità, agli impianti moderni e all’efficienza energetica.
Limiti per centri storici e immobili vincolati
Le maggiori libertà non valgono ovunque. Per gli immobili tutelati dal Codice dei beni culturali e del paesaggio, la ricostruzione deve rispettare sagoma, prospetti, sedime e volume originali.
Regole più restrittive valgono anche nei centri storici e nelle zone di particolare pregio, secondo quanto previsto dai piani comunali. Prima di progettare conviene sempre verificare i vincoli presenti sull’area.
Le distanze tra gli edifici
Un punto importante riguarda le distanze. In caso di demolizione e ricostruzione si possono mantenere le distanze preesistenti, anche se inferiori a quelle oggi previste.
La condizione è che l’edificio rispetti il volume originario e sia legittimamente costruito. Eventuali aumenti di volume concessi come incentivo possono sfruttare anche altezze maggiori, nei limiti stabiliti dalla legge.
Demolizione e ricostruzione e detrazioni fiscali
Essendo una ristrutturazione edilizia, la demolizione e ricostruzione può accedere alle agevolazioni fiscali previste per i lavori edilizi. Tra queste ci sono le detrazioni per ristrutturazione, risparmio energetico e messa in sicurezza antisismica.
Percentuali e condizioni cambiano spesso con le leggi di bilancio. Per un quadro aggiornato leggi la guida a tutte le detrazioni fiscali per ristrutturazioni e nuove costruzioni.
Un’occasione per costruire meglio
Demolire e ricostruire permette spesso di ottenere un edificio più sicuro e performante rispetto a un intervento sull’esistente. Si può progettare da zero una struttura antisismica e un involucro ad alta efficienza.
Il nuovo edificio deve infatti rispettare lo standard degli edifici a energia quasi zero. Per la struttura, i blocchi in laterizio offrono resistenza sismica, isolamento e comfort, come spiegato nell’articolo su come costruire in muratura in zona sismica.
Se invece vuoi mantenere l’edificio esistente, leggi le soluzioni per la riqualificazione degli edifici in muratura.
