Demolizione e ricostruzione: cosa c’è da sapere?

Il DL n. 76/2020 convertito in Legge n. 220/2020, decreto semplificazioni, ha introdotto la normativa cui attenersi in materia di demolizione e ricostruzione dei fabbricati, che modifica la normativa inserita nel testo unico dell’edilizia il n. 380/2001; con particolare riferimento alle definizioni degli interventi di demolizione e ricostruzione di immobili preesistenti e in tema di rispetto della disciplina delle distanze tra gli edifici in caso di intervento di demolizione e ricostruzione tra edifici già esistenti.

In pratica nel nuovo art. 3, comma 1 lettera d) del Dpr n. 380/2001che definisce chiaramente il concetto di ristrutturazione edilizia, sono stati aggiunti tutti quegli interventi inerenti le demolizioni e ricostruzioni di tutti gli edifici esistenti che hanno la possibilità di variare , rispetto alla normativa precedente che lo vietava, la sagoma del fabbricato, di variare anche i prospetti rispetto a quelli originali precedenti, di collocare il fabbricato, ove demolito, su un’area diversa di sedime su cui impiantare la ricostruzione, di avariare la volumetria e la tipologia del fabbricato con l’introduzione di tecniche innovative riferite all’adeguamento alla normativa antisismica, alla possibilità di installare nuovi impianti tecnologici e ai fini della sostenibilità ambientale anche l’installazione di elementi utili all’efficientamento energetico.

E’ pertanto chiaramente ammesso alle detrazioni fiscali previste dal cosiddetto Decreto Rilancio ogni intervento di demolizione e ricostruzione e di messa in sicurezza antisismica con il miglioramento di almeno due classi di immobili già esistenti. I riferimenti cui fare affidamento oltre alla legislazione vigente sono pure gli strumenti urbanistici dei comuni e delle Regioni che possono prevedere anche incrementi, ai fini della ricostruzione, delle volumetrie demolite con il beneficio della rigenerazione del tessuto urbano e del recupero e qualificazione dell’intervento con nuova ricostruzione dell’edificio abbattuto, per i lavori previsti di demolizione e ricostruzione necessita in ogni caso dotarsi di nuovo titolo edilizio cioè del Permesso di costruire.

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La normativa modificata dal cosiddetto Decreto Rilancio ammette alla fruizione delle detrazioni fiscali, Superbonus 110%, le spese sostenute anche per interventi sulle cosiddette “unità collabenti” che sono fabbricati in tutto o in parte non agibili e non utilizzabili e non produttivi, ossia sono paragonabili a ruderi o manufatti altamente degradati che necessitano di importanti opere di ristrutturazione e catastalmente inseriti nella categoria F/2; ai fini del recupero del patrimonio edilizio esistente, le “unità collabenti” possono essere demolite e ricostruite o accorpate, dal punto di vista volumetrico, ad altro fabbricato da ristrutturare o demolito e da ricostruire che risulti infine un unico immobile destinato ad abitazione.

Anche per questi interventi è necessario dotarsi di titolo edilizio autorizzativo dei lavori con indicato espressamente il cambio di destinazione d’uso dell’originario manufatto non agibile a civile abitazione, oltre all’osservanza di tutti gli adempimenti previsti dalla normativa sul Superbonus 110%.

Ai fini del conseguimento del bonus previsto, per questi lavori è bene affidarsi ad aziende con esperienza nel campo edile nel settore delle demolizioni e ricostruzioni di fabbricati, che abbiano l’indispensabile supporto di professionalità tecniche di alto livello, conoscitori della materia nonché delle normative attuative che regolano le varie fasi che porteranno all’effettiva fruizione del Superbonus 110%.

Aziende con maestranze eccellenti organizzazione capace di eseguire qualsiasi tipo di demolizione e ricostruzione e che siano possibilmente dotate o che conferiscano ad un impianto autorizzato il trattamento e recupero degli inerti provenienti dalle demolizioni e che rimettano in circolo il materiale rigenerato nella misura prevista dalle norme per la tutela ambientale, così come raccomandato anche dal Decreto Rilancio che con l’introduzione del Superbonus 110% e il coinvolgimento dei CAM, Criteri Ambientali Minimi, sia nel settore pubblico che nel settore privato ha stabilito la necessità per le imprese, della certificazione dell’utilizzo di materiali congruenti con i requisiti previsti dai CAM medesimi.