Cosa intendiamo per demolizione e ricostruzione?
La definizione di “demolizione e ricostruzione” è riportata nella “Legge Comprensiva Edilizia”, e prevede che tale intervento possa essere classificato come “solo quando il nuovo fabbricato ha la stessa volumetria, forma e gli interventi sono classificati come ristrutturazioni edilizie, salvo innovazioni che sono applicabili solo alla legislazione antisismica.”
Si tratta di una definizione importante che consente di semplificare l’iter autorizzativo (non è richiesto alcun permesso di costruire, ma è sufficiente un semplice titolo di qualifica di default denominato Scia) per usufruire delle agevolazioni fiscali, e poiché la ristrutturazione edilizia è un intervento volto a tutelare e edifici esistenti, il proprietario ha il diritto di mantenere i parametri edilizi e urbanistici (altezza, distanza, destinazione d’uso, volume, superficie) indipendentemente dalle successive modifiche delle norme urbanistiche.
Le nuove evoluzioni della normativa: vediamole insieme
1. Nel corso degli anni la definizione di “demolizione e ricostruzione” ha subito un’evoluzione normativa, in particolare: Il decreto n. 301/2002 ha ampliato il volume e la forma del nuovo edificio per essere ancora una definizione obbligatoria, ma non vi è più alcun vincolo al rispetto dell’area del sito originale.
2. Con Circolare n. 4174/2003, il Ministero delle Infrastrutture ha chiarito che non è possibile ricostruire l’immobile in altra sede o collocarlo nello stesso lotto in maniera del tutto discrezionale e specifica.
3. La prima ipotesi è esclusa, perché si tratta comunque di un intervento rientrante nella categoria del restauro, per cui l’ubicazione dell’altra area contrasterà nettamente con questo obiettivo come per la seconda ipotesi, si ritiene che solo nella ristrutturazione edilizia nella posizione relativa alla precedente area del locale durante il periodo dovrebbe essere considerata ammissibile, purché si tratti di varianti non essenziali.
4. Il Decreto (D.L. 69/2013) ha introdotto nuove modifiche al D.P.R. 380/01 In merito alla definizione di ristrutturazione edilizia. All’articolo 30, comma uno, lettera c), il decreto prevede che anche in caso di cambiamento di forma, purché sia rispettata la volumetria preesistente, la demolizione e la ricostruzione sono qualificate come ristrutturazione. Ciò significa che sebbene la “deformazione” prima della demolizione e ricostruzione sia una nuova costruzione e quindi richieda un permesso di costruire, ora può essere fatta attraverso una semplice Scia. Pertanto, il vincolo di forma viene eliminato in modo permanente. Inoltre, poiché la forma è strettamente correlata all’area del sito, si può concludere che l’area del sito potrebbe non essere pienamente rispettata.
5. In un’interrogazione parlamentare del gennaio 2014, il Vice Ministro dell’Economia ha confermato la possibilità di definire un intervento di demolizione. Quindi un lavoro di demolizione e ricostruzione cade in ristrutturazione edilizia e quindi può avere dei vantaggi, nel caso si rispetti la volumetria iniziale e l’area di sedime o che presenti un piccolo spostamento rispetto all’area di volume d’origine.
Demolizione e ricostruzione con i Superbonus 110%
Il decreto legislativo 19 maggio 2020 è stato convertito in legge, n.34, c.d. “decreto ripartenza” e nel decreto legislativo 16 luglio 2020, n. Il 76 il c.d. “ordinanza di semplificazione” ha introdotto misure di incentivazione dell’efficienza energetica e del bonus antisismico di particolare rilievo, inoltre ha notevolmente ampliato il concetto di “demolizioni e ricostruzioni” inteso come ristrutturazione edilizia, quindi compatibile con l’applicazione dei bonus fiscali, che sia Nuovo o esistente.
In vista di queste misure, gli interventi di “demolizione e ricostruzione” diventano quindi un’ottima occasione per riqualificare il parco architettonico nazionale al fine di garantire il rispetto dei più elevati standard di efficienza energetica degli edifici e di sicurezza sismica, pena l’impossibilità di ottenere l’esistente attraverso la riqualificazione e miglioramento.
Questo contributo aggiorna il quadro normativo risultante e esemplifica l’opportunità del 110% di utilizzare Superbonus in questa situazione.
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Demolizione e ricostruzione: i riferimenti legislativi aggiornati
La legge dell’11 del settembre 2020 numero 120, ovvero la conversione del decreto legislativo 16 luglio 2020 numero 76, detto legge semplificata, ha approvato il D.P.R. n. 380.
Questo al fine di semplificare e velocizzare le procedure edilizie, ridurre l’onere per cittadini e imprese, garantire il restauro e la qualificazione degli edifici esistenti, e lo sviluppo dei processi di riqualificazione urbana ed efficienza energetica, ma anche di sicurezza sismica e di contenimento del consumo di suolo.
L’articolo 10 della legge n. 120 del 2020 amplia anche il campo dell’intervento di restauro architettonico dell’art. 3 “La definizione di intervento architettonico”, e ha inserito il comma 1 del DPR, lettera d) 380/2001 che dice che per gli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici già esistenti con diversi sagoma, diversi prospetti, differente sedime e skills planivolumetriche e anche tipologiche, con delle innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, e per l’installazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento a livello di energia.
L’intervento può prevedere anche, nei soli casi previsti dalla legge vigente o dagli strumenti urbanistici del comune, ampliamenti di volumetria anche per incoraggiare gli interventi di rigenerazione a livello urbano.
Poi per ristrutturazione edilizia ci sono gli interventi al ripristino di edifici, o parti di questi, oppure crollati o/e demoliti, con la loro ricostruzione, a patto che sia possibile accertarne la preesistente fattura.
Inoltre, all’articolo 2-bis del D.P.R. 380 del 2001: “Deroghe in materia di limiti di distanza tra fabbricati”, comma 1-ter, è stato precisato che per ogni intervento che vede la demolizione e/o ricostruzione di edifici, anche dove le grandezze del terreno in essere non vedano la modifica dell’area di pianta per il rispetto delle distanze min. tra gli edifici e dai confini, la ricostruzione è in ogni caso consentita nei limiti delle distanze preesistenti.
Gli ampliamenti di volumi eventualmente riconosciuti per l’intervento possono essere creati anche con ampliamenti al di fuori della sagoma e con il superamento dell’h max dell’edificio già demolito, sempre nei limiti delle distanze preesistenti.
La demolizione e la ricostruzione rappresentano lo strumento ottimale per rinnovare davvero il nostro patrimonio edilizio ampliando la sicurezza, la qualità, il comfort abitativo e anche riducendo il fabbisogno energetico.
Queste procedure sono oggi di grande vantaggio sia per motivi tecnici che anche economici:
• Permettono di creare edifici dotati della max sicurezza sismica, della max efficienza energetica e di livelli di comfort che è davvero impossibile avere con interventi parziali di miglioramento sismico e/o di efficientamento energetico;
• Le agevolazioni fiscali disponibili rendono questi interventi economicamente sostenibili e convenienti anche in confronto a interventi parziali.
Il Consorzio POROTON(r) Italia, con tutta la sua esperienza, offre il proprio supporto tecnico per poter individuare le migliori soluzioni costruttive per le strutture verticali dell’involucro edilizio.
