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Demolizione e ricostruzione, agevolazioni e superbonus

Demolizione e ricostruzione, agevolazioni e superbonus

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L’isolamento acustico delle pareti con i materiali T2D

Quando parliamo di un intervento di ristrutturazione edilizia, anche laddove si operi senza incremento di volumetria, è possibile avvalersi di un’agevolazione in base a quanto previsto dal Decreto Legislativo numero 73 del 14 Luglio 2020 che, all’articolo 13, comma 1, lettera b) recita che in caso di interventi di manutenzione straordinaria, restauro e/o ristrutturazione edilizia, il maggior spessore delle murature perimetrali e degli elementi di chiusura, è fondamentale per avere una riduzione del 10% dei limiti di trasmittanza che sono detti nel Decreto Legislativo del 19 agosto 2005, numero 192, e le sue successive modificazioni, certificata con le modalità di cui allo stesso Decreto Legislativo, non è pensato nei computi per la determinazione dei volumi, delle h, delle superfici.

Quindi ove si creino pareti con trasmittanza più bassi di almeno il 10% rispetto ai requisiti limite previsti, lo spessore in più della parete legato a questa riduzione di trasmittanza non viene considerato nella determinazione dei volumi.

Demolizione e ricostruzione: dove è consentita con limitazioni?

Il legislatore ha applicato una limitazione alle zone urbane in cui poter attuare gli interventi di “Demolizione ricostruzione”.

Ora ci sono dei limiti più restrittivi, nelle zone omogenee A di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, o in zone a assimilabili in base alla normativa regionale e ai piani urbanistici comunali, nei centri e nuclei storici consolidati e in ulteriori ambiti di particolare pregio storico e architettonico, gli interventi di demolizione e ricostruzione sono consentiti solo per i piani urbanistici di recupero e di riqualificazione, di competenza del comune, tranne le previsioni degli strumenti di pianificazione territoriale, paesaggistica e urbanistica in vigore e i pareri degli enti preposti alla tutela del territorio.

L’articolo 3, comma 1, lettera d) del Decreto Presidente della 380 del 2001, a seguito delle modifiche immesse dal Decreto Semplificazioni, precisa che con riferimento agli immobili per la tutela, ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, e, fatte salve le previsioni legislative e degli strumenti urbanistici, a quelli locati nelle zone A, o in zone assimilabili in base alla normativa regionale e comunale, nei centri e nuclei storici e negli altri ambiti di particolare pregio storico e architettonico, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti sono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto quando siano mantenuti la sagoma, i prospetti, il sedime e le caratteristiche planivolumetriche e anche le tipologiche dell’edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volume.

Demolizione e ricostruzione: opportunità di Superbonus 110%

La “Demolizione e ricostruzione”, nella più ampia accezione dei termini esposti, è un intervento di “Ristrutturazione edilizia” e apre l’opportunità di accedere anche per questa a tutte le agevolazioni fiscali disponibili, quindi anche il superbonus 110%.

La Legge numero 77 del 17/07/2020, di conversione del Decreto Legge 19/05/2020 numero 34, all’art. 119 “Incentivi per l’efficienza energetica, sisma bonus, fotovoltaico e colonnine di ricarica di veicoli elettrici” che disciplina il Superbonus 110%, lo espone precisando che nel rispetto di tutti i requisiti minimi vi sono delle agevolazioni nei limiti determinati per determinati interventi citati nel testo unico delle disposizioni di legge e regolamentari in materia edilizia, che sono esporti nel decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380.

Per quanto riguardo gli interventi di demolizione e ricostruzione è giusto precisare altri aspetti che riguardano la giusta definizione dei massimali di spesa e di detrazione fruibili ai fini dell’applicazione del Superbonus 110%, aspetti che sono stati oggetto di chiarimenti da parte del ministero.

Rientra nel concetto di demolizione e ricostruzione anche la ricostruzione dell’edificio che abbia un aumento di volume rispetto a quello già in essere, quando le disposizioni normative urbanistiche vigenti permettano questa variazione.

Quindi, non rileva la circostanza che il fabbricato ricostruito includa un numero alto di unità immobiliari rispetto al già in essere; per gli interventi antisismici, nel caso di lavori che includono l’accorpamento di più unità abitative o la suddivisione in più immobili, per individuare il limite di spesa ammesso alla detrazione, devono essere considerate le unità immobiliari censite in catasto all’inizio degli interventi edilizi e non quelle che sono in essere alla fine dei lavori.

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Le classi energetiche come prerequisito

I requisiti per accedere al nuovo Superbonus del 110% introdotto dal Decreto Rilancio, esplicitati nell’articolo 119, sono tanti e molto articolati.

È possibile dire che, almeno per quanto concerne gli aspetti a livello di prestazione e il miglioramento di almeno due classi energetiche e riduzione della classe di rischio sismico in primis, questi risulteranno sempre facilmente soddisfatti ove si veda alla demolizione e ricostruzione di un edificio esistente.

Bisogna tenere presente che il prerequisito fondamentale per accedere al Superbonus per i tanti interventi di efficientamento energetico è quello di assicurare un miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio.

Gli interventi parziali su ciò che è già in essere, con l’applicazione di un rivestimento a cappotto, non danno sicuramente la possibilità di avere il soddisfacimento di questo requisito se non assoggettati ad altri interventi che devono riguardare gli aspetti a livello impiantistico.

Interventi di sostituzione di impianti creati su edifici non indipendenti con degli impianti autonomi, impongono la realizzazione di impianti centralizzati, che possono essere creati in caso di demolizione e/o ricostruzione.

Se la sostituzione viene invece pensata come intervento parziale sull’esistente, questa è difficilmente attuabile, perché richiede interventi invasivi non compatibili con la stessa occupazione degli ambienti abitativi.

In ogni caso, interventi parziali su edifici esistenti attualmente in classi energetiche E, F, G possono portare a elevare la classe energetica rispettivamente alla C, D, E.

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