La demolizione e la ricostruzione con il superbonus

Grazie alle modifiche avvenute lo scorso anno, oggi il Superbonus spetta anche per gli interventi di demolizione e ricostruzione, con o senza maggiorazione di volume, che sono inquadrabili nella categoria della ristrutturazione edilizia, al fine di migliorare l’edificio a livello antisismico e a livello energetico. Ma scopriamo insieme più da vicino cosa significa, di che normative parliamo e quali sono i vincoli annessi a tutto ciò.

Le novità sul piatto del “Decreto Rilancio” e “Decreto Semplificazioni”

Le novità che sono state messe in campo con il “Decreto Rilancio” e con il “Decreto Semplificazioni” mettono in luce gli interventi di “Demolizione e ricostruzione” come via privilegiata per rinnovare in modo corretto il parco edilizio a livello nazionale ovviamente nel pieno rispetto di tutti i parametri tecnici ed il raggiungimento dei massimi livelli di efficienza a livello energetico e a livello di sicurezza sismica, che non potrebbero essere ottenibili con altri interventi di riqualificazione dell’edificio già in essere.

Sono molte le domande in riferimento ai casi di applicabilità del bonus, al calcolo dei massimali di spesa, alla definizione delle unità immobiliari e alla possibilità di arrivare alle agevolazioni anche per l’ampliamento di volume degli edifici.

Il Decreto Legislativo n.76 del 2020 ha apportato delle modifiche importanti al testo unico dell’edilizia (DPR 380/01) in tema di interventi di “demolizione e ricostruzione” e cioè:

• la modifica dell’immobile preesistente, art. 3, comma 1, lettera d), che si riferisce alla definizione degli interventi di ristrutturazione edilizia, nello specifico riguardo agli interventi di demolizione e ricostruzione di immobili già esistenti;
• la distanza tra edifici, art. 2-bis, comma 1-ter, per il rispetto della disciplina delle distanze tra edifici in caso di interventi di demolizione e ricostruzione di edifici che sono già locati.

Gli interventi di demolizione e ricostruzione sono anche quelli che riguardano l’ampliamento di volume e possono avere il Superbonus 110% a delle condizioni precise. Queste le conclusioni a cui si arriva capendo la rettifica dell’Agenzia delle Entrate del 2020.

L’Agenzia delle Entrate esplica anche come si comprende il tetto di spesa su cui calcolare la detrazione fiscale e cosa succede quando gli immobili, prima dell’inizio dei lavori, sono classificati come collabenti o in altre categorie del catasto, che sono diverse da quella di residenza.

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Demolizione e ricostruzione con ampliamento

La risposta dell’Agenzia delle Entrate si apre a tre argomenti:

1. la possibilità di avere il Superbonus sugli immobili collabenti;
2. la possibilità di avere il Superbonus sulla parte ampliata;
3. il metodo di calcolo del tetto di spesa accreditato con le detrazioni.

 Il Superbonus 110% per gli edifici collabenti

L’Agenzia delle Entrate ha stabilito che gli edifici collabenti possono avere il Superbonus perché, anche se sono inagibili in parte o tutti, e non produttivi di un reddito, possono comunque essere presi in considerazione come degli edifici esistenti, perché parliamo di manufatti già costruiti e individuati a livello catastale. Alla fine dei lavori, quelle strutture devono rientrare in una delle categorie del catasto che rientrano e sono ammesse al beneficio, quindi essere classificati come immobili residenziali, salvo determinate eccezioni.

Il Superbonus 110% per ricostruzione con ampliamento

L’Agenzia delle Entrate ha detto che si può arrivare al Superbonus per gli interventi fatti tramite lavori di demolizione e ricostruzione inquadrabili come ristrutturazione edilizia grazie all’articolo 3, comma 1 lettera d) del Testo Unico dell’edilizia. Gli interventi di ristrutturazione edilizia includono i lavori di demolizione e di ricostruzione di edifici già esistenti con una diversa sagoma, differenti prospetti, differente sedime e delle caratteristiche a livello di volumetria e planimetria e tipologiche. Il testo Unico dà anche la possibilità, nei soli casi previsti dalla normativa in vigore e dagli strumenti urbanistici comunali, gli ampliamenti di volume anche per dare supporto alla rigenerazione urbana.

Gli edifici preesistenti – oggetto di demolizione e ricostruzione – devono risultare “legittimamente” ubicati rispetto ad altri immobili, in posizione tale da non rispettare specifiche norme in materia di distanze (ivi comprese quelle contenute nel d.m. 1444/1968), di guisa che non ne sarebbe consentita l’edificazione ex novo. In questi casi, la ricostruzione è possibile in deroga alle norme in questione, e quindi col mantenimento delle distanze preesistenti se non è possibile la modifica dell’originaria area e solo se l’edificio di origine è stato realizzato conforme alla normativa.

Al fine di validare la legittima realizzazione dell’immobile già esistente, c’è la previsione dell’articolo 9-bis che viene inserita dal dlgs 76/2020, con la documentazione da cui ricavare lo “stato legittimo” di un edificio.

In questi casi è possibile attuare gli ampliamenti di volume, anche fuori sagoma e con il superamento dell’altezza max dell’edificio demolito, ma è necessario rispettare la distanza precedente.

L’Agenzia ha sottolineato che è necessario rispettare 2 condizioni:

• nel provvedimento che avvale i lavori deve essere presente il fatto che si tratta di un intervento di conservazione del patrimonio edilizio già esistente e non di nuova costruzione;
• deve emergere il cambio di destinazione d’uso da qualsiasi a residenziale.

Il Superbonus 110% e il calcolo di spesa e delle detrazioni massime

L’Agenzia ha sottolineato che, per il calcolo dei tetti di spesa e delle detrazioni, è necessario fare riferimento alla situazione dell’edificio pre intervento. 

Le diverse fattispecie d’interventi agevolabili

L’articolo 119 del Dlgs 34/2020 annette una detrazione pari al 110% delle spese che riguardano specifici interventi di efficienza energetica e di misure antisismiche sugli edifici. La detrazione è scissa dagli aventi diritto in 5 quote annuali di stesso importo e in 4 quote annuali di stesso importo per la parte di spesa sostenuta nel 2022.

Il superbonus spetta anche per gli interventi trainati, relativi all’efficientamento energetico, nei limiti di spesa previsti e quelli finalizzati alla eliminazione delle barriere architettoniche, aventi ad oggetto ascensori e montacarichi.

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