Quando c’è la necessità di dover demolire e ricostruire, la prima cosa domanda da porsi è se ci sono degli aggiornamenti sulle normative legislative. Perche? Perchè non seguire le norme dettate dalla legge, si rischia di essere un vero e proprio problema, perché si parla, non solo di sanzioni pecuniarie, ma anche di sanzioni penali.
In questo articolo vedremo insieme le novità e le modifiche legislative di riferimento.
La Legge n. 120 del 11/09/2020
La Legge numero centoventi del 11/09/20 (G.U. numero 228 del 14/09/2020), di conversione del DL 16/07/20 numero settantasei (chiamato Decreto Semplificazioni) è intervenuto apportando importanti modifiche al D.P.R. 380 (cosiddetto Testo Unico dell’Edilizia).
Nel dettaglio , per rendere più veloci e facili o/e accelerare le procedure edilizie riducendo gli oneri a carico dei cittadini e delle imprese, nonché di assicurare il recupero e la qualificazione del patrimonio edilizio esistente e lo sviluppo di processi di rigenerazione urbana, l’articolo dieci della Legge numero 120/2020 espande il terreno degli interventi di ristrutturazione edilizia definiti all’articolo tre “Definizione degli interventi edilizi”, inizia con il comma numero uno, lettera d) del D.P.R. 380/01 quanto segue:
“Nel campo dell’edilizia vi fanno parte, oltre agli interventi di demolizione, manutenzione e ricostruzione di edifici già costruiti con diversa forma, prospetti e caratteristiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alle normative antisismiche, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di strumenti tecnologici e per l’efficientamento energetico. L’intervento può prevedere, aumenti e incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana. Caratterizzano la ristrutturazione edilizia anche gli interventi verso il ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati e/o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, basta sia possibile accertarne la preesistente consistenza.”
Inoltre, all’articolo 2bis del D.P.R. trecento ottanta/zero uno “Deroghe in materia di limiti di distanza tra fabbricati”, comma 1-ter, è stato esposto quanto segue :
“ Quando c’è bisogno di demolizione e ricostruzione di edifici, in tutti i casi anche qualora le dimensioni del lotto di pertinenza non obbligano la modifica dell’area per mantenere il rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini, la ricostruzione è comunque consentita nei limiti delle distanze legittimamente preesistenti. Gli incentivi volumetrici eventualmente riconosciuti per l’intervento possono essere realizzati anche con ampliamenti fuori sagoma e con il superamento dell’altezza massima dell’edificio demolito, sempre nei limiti delle distanze legittimamente pre esistenti.”
Il Decreto Semplificazioni chiarisce in un modo del tutto dettagliato che la “Demolizione e ricostruzione” è a tutti gli effetti un’opera di “Ristrutturazione edilizia” anche quando l’edificio viene ricostruito:
- Differente sagoma;
- Differenti prospetti;
- Differente area di sedime;
- con diverse caratteristiche planivolumetriche;
- con incrementi di volumetria
Con questi decreti vengono così eliminati alcuni dubbi e limitazioni, che hanno finora frenato la sostituzione edilizia.
Inoltre, la demolizione e ricostruzione può avvenire:
- rispettando i limiti di distanza legittimamente preesistenti;
- Costituendo gli incentivi volumetrici eventualmente previsti anche con ampliamenti fuori sagoma
Demolizione e ricostruzione: l’aumento di volumetria
Per quanto riguarda il fattore ‘volumetria’.
La volumetria di un edificio soggetto a “Demolizione e ricostruzione” è inteso come intervento di ristrutturazione edilizia, è possibile rifarsi agevolazione in base a quanto previsto dal D. Lgs. numero settantatré del quattordici luglio (G.U. numero 175 del 14/07/2020) che, all’articolo. 13, comma 1, lettera b), segna che:
“Nel caso di interventi straordinari come la manutenzione, restauro e ristrutturazione edilizia, il maggior spessore delle murature esterne e degli elementi di chiusura superiori ed inferiori, necessario per ottenere una riduzione minima del dieci per cento dei limiti di trasmittanza previsti dal decreto legislativo del diciannove agosto del 2005, numero192, e successive modificazioni, certificata con le modalità di cui al medesimo decreto legislativo, non è considerato nei computi per la determinazione dei volumi, delle altezze, delle superfici e dei rapporti di copertura. Dentro i limiti del maggior spessore di cui sopra, è possibile derogare, nell’ambito delle pertinenti procedure di rilascio dei titoli abitativi di cui al titolo secondo del decreto del Presidente della Repubblica sei giugno duemilauno, numero 380, a quanto previsto dalle normative nazionali, regionali o dai regolamenti edilizi comunali, in merito alle distanze minime tra edifici, alle distanze minime dai confini di proprietà, alle distanze minime di protezione del nastro stradale e ferroviario, nonché alle altezze massime degli edifici. Le deroghe vanno esercitate sempre rispettando le distanze minime consentite riportate nel codice civile.”
Demolizione e ricostruzione: dove è consentita?
Purtroppo il legislatore ha deciso di introdurre una limitazione per le zone omogenee A (di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici due aprile 1968 numero444), e/o in zone a queste assimilabili in base alla normativa regionale e ai piani urbanistici comunali, nei centri e nuclei storici consolidati e in ulteriori ambiti di particolare pregio storico e architettonico.
A meno che non si tratti di piani urbanistici di recupero e di riqualificazione particolareggiati, di competenza comunale, previsioni degli strumenti di pianificazione territoriale, paesaggistica e urbanistica vigenti e i pareri degli enti preposti alla tutela.
L’articolo 3, comma 1, lettera d) del D.P.R. 380/01, in seguito alle modifiche introdotte dal Decreto Semplificazioni, precisa inoltre che, con riferimento agli immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio nonché, le previsioni legislative e degli strumenti urbanistici, agli edifici nelle zone omogenee A (di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, numero 1444) o in aree a queste assimilabili in base alla normativa regionale e ai progetti urbanistici comunali, nei centri e nuclei storici consolidati e negli ulteriori ambiti di particolare pregio storico e architettonico, gli interventi di demolizione, ricostruzione e manutenzione più gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti sono considerati interventi di ristrutturazione edilizia soltanto quando non sono modificati nella sagoma, nei prospetti o nella volumetria.
Se i tuoi dubbi sulle nuove legislazioni in merito sono stati chiariti, cosa aspetti? contattaci per una consulenza e il team di T2D sarà felice di aiutarti!
